Unieważnienie umowy dożywocia – kiedy jest możliwe i jakie są alternatywy?

Umowa dożywocia jest jednym z najczęściej wybieranych sposobów przekazania nieruchomości członkowi rodziny lub innej zaufanej osobie w zamian za zapewnienie opieki i utrzymania do końca życia. Choć jej celem jest zabezpieczenie interesów dożywotnika, w praktyce zdarzają się sytuacje, w których strony zaczynają zastanawiać się nad możliwością jej zakończenia. Czy można unieważnić umowę dożywocia? Odpowiedź nie jest jednoznaczna.

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia to umowa zawierana w formie aktu notarialnego, na mocy której właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę. W zamian nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Zakres tych obowiązków może zostać szczegółowo określony w umowie i obejmować między innymi:

• zapewnienie mieszkania,
• wyżywienie,
• opiekę w chorobie,
• pomoc w codziennym funkcjonowaniu,
• organizację pochówku zgodnie z miejscowymi zwyczajami.

Czy można unieważnić umowę dożywocia?

W potocznym rozumieniu często mówi się o „unieważnieniu” umowy dożywocia. W rzeczywistości jednak takie przypadki należą do wyjątków.

Unieważnienie jest możliwe jedynie wtedy, gdy przy zawieraniu umowy wystąpiły wady powodujące jej nieważność lub możliwość jej wzruszenia, na przykład:

• jedna ze stron nie miała zdolności do czynności prawnych,
• oświadczenie woli zostało złożone pod wpływem błędu, podstępu lub groźby,
• umowa była sprzeczna z przepisami prawa lub zasadami współżycia społecznego,
• nie została zachowana wymagana forma aktu notarialnego.

W takich sytuacjach sąd może uznać umowę za nieważną albo uchylić skutki złożonego oświadczenia woli.

Rozwiązanie umowy dożywocia – częstsze rozwiązanie niż unieważnienie

Znacznie częściej niż o unieważnieniu mówi się o rozwiązaniu umowy dożywocia.

Jeżeli pomiędzy stronami doszło do trwałego konfliktu, a dalsze wykonywanie obowiązków wynikających z umowy stało się niemożliwe lub wyjątkowo utrudnione, sąd – w szczególnie uzasadnionych przypadkach – może rozwiązać umowę.

Każda sprawa jest oceniana indywidualnie. Sam fakt pogorszenia relacji rodzinnych nie zawsze będzie wystarczający do rozwiązania umowy.

Zamiana prawa dożywocia na rentę

W wielu przypadkach sąd nie decyduje się na rozwiązanie umowy, lecz na zmianę sposobu wykonywania obowiązków.

Jeżeli wspólne zamieszkiwanie stron stało się niemożliwe, sąd może zamienić uprawnienia wynikające z dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości świadczeń przewidzianych w umowie.

Takie rozwiązanie pozwala zachować ochronę interesów dożywotnika, jednocześnie eliminując konieczność dalszego wspólnego funkcjonowania stron.

Czy można rozwiązać umowę za porozumieniem stron?

Tak. Jeżeli zarówno dożywotnik, jak i nabywca nieruchomości są zgodni, mogą zawrzeć umowę rozwiązującą wcześniejszą umowę dożywocia.

Ponieważ pierwotna umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, jej rozwiązanie również wymaga zachowania tej formy. W praktyce oznacza to konieczność ponownej wizyty u notariusza i odpowiedniego uregulowania kwestii własności nieruchomości.

Jakie dokumenty mogą być potrzebne w postępowaniu sądowym?

Osoba występująca z pozwem powinna przygotować materiał dowodowy potwierdzający swoje twierdzenia. Mogą to być między innymi:

• akt notarialny umowy dożywocia,
• dokumentacja medyczna,
• korespondencja między stronami,
• zeznania świadków,
• fotografie lub nagrania,
• dokumenty potwierdzające niewywiązywanie się z obowiązków.

Im lepiej udokumentowane okoliczności sprawy, tym większa szansa na pozytywne rozstrzygnięcie.